【はじめに】実家を売りたくないなら、絶対に知っておくべき「切り札」
「うちは都内に一軒家があるから、基礎控除（非課税枠）を超えてしまいそうだ…」
「相続税を払うために、住み慣れた実家を売らなきゃいけないの？」
前回の記事（うちは相続税がかかる？かからない？「基礎控除」の計算式とボーダーラインを完全解説）で、相続税がかかるかどうかのボーダーライン（基礎控除）について解説しました。
特に都市部に家を持っている方にとって、土地の値段（評価額）は大きな悩み事です。土地だけで数千万円になってしまい、あっという間に税金がかかる計算になってしまうからです。
しかし、諦めないでください。
日本の法律には、「残された家族が、そのまま家に住み続けられるように守ってあげよう」という温かい制度が存在します。
それが、今回ご紹介する「小規模宅地等の特例（しょうきぼたくちとうのとくれい）」です。
これは条件さえ満たせば、土地の評価額をなんと「8割引き（80%減額）」にしてくれるという、相続税対策における最強の切り札です。
どれくらい効果があるのか、そして落とし穴はどこにあるのか、詳しく解説していきます。
効果は絶大！「80%減額」の威力とは？
「8割引き」と言葉で聞いてもピンとこないかもしれません。
スーパーの割引シールとはわけが違います。実際の数字で見てみましょう。
例：評価額「5,000万円」の土地（実家）を相続する場合
特例を使わない場合
評価額は5,000万円のままです。 これに預貯金などを足すと、多くの家庭で相続税が発生します。
特例を使った場合
5,000万円 × 80% ＝ 4,000万円もマイナスしてくれます。
評価額は、たったの(?)「1,000万円」になります。
いかがでしょうか？
評価額が1,000万円まで下がれば、前回の記事で計算した「基礎控除（3,600万円〜4,800万円など）」の枠内に収まる可能性がグッと高くなります。
つまり、「特例を使えば、相続税がゼロになる」というケースが非常に多いのです。
誰でも使えるわけではない！適用されるための3つの条件
この特例は「残された家族の生活基盤を守る」ためのものです。
したがって、「誰が相続するか」によって使えるかどうかが厳しく決まっています。
大きく分けて、以下の3つのパターンのいずれかに当てはまる必要があります。
配偶者（妻・夫）が相続する場合
【条件】なし（無条件でOK） 配偶者は常に最強です。一緒に住んでいてもいなくても、無条件で80%減額が使えます。
「同居」していた親族（子供など）が相続する場合
【条件】相続税の申告期限（10ヶ月）まで、その家に住み続け、かつ持ち続けていること。
「親と同居して介護をしていた長男」などがこれに当たります。
（※「住民票だけ移していた」という見せかけの同居は、税務署に厳しく調査されますのでご注意ください。「生活の実態」が必要です）
「別居」していた親族が相続する場合（通称：家なき子特例）
【条件】以下のすべてを満たす必要があります。
- 亡くなった人に配偶者も同居親族もいない。
- 相続する人が、過去3年間に「自分の持ち家（または配偶者の持ち家）」に住んだことがない（＝賃貸暮らしであること）。
- 相続した後も、その家を持ち続けること。
「親は一人暮らしだった。私は賃貸マンションに住んでいる」というようなケースで使える可能性がありますが、条件は非常に複雑です。
最大の落とし穴。「税金ゼロ」でも申告が必要！
この記事で一番伝えたい重要なポイントはここです。 絶対に忘れないでください。
この特例を使って計算した結果、相続税が0円になったとしても、「相続税の申告書」は必ず税務署に提出しなければなりません。
多くの人がここで勘違いをしてしまいます。
「特例を使えば0円になるんだから、税金はかからない。じゃあ何もしなくていいよね？」
これは大きな間違いです。
税務署のルールはこうです。
「申告書を出してくれたら、特例を使って8割引きにしてあげるよ。申告書を出さないなら、正規の値段（割引なし）で税金をとるよ」
もし、「0円だから」と安心して申告をしないでいると、後日税務署から「あなたは申告していませんね？特例は認めないので、本来の評価額での税金＋無申告の罰金を払ってください」という恐ろしい通知が届くことになります。
特例を使う＝申告手続きはセット。
これを合言葉にしてください。
まとめ：適用できるかはプロの判断を仰ごう
「小規模宅地等の特例」は、相続税を数百万円単位で安くできる、非常に強力な制度です。
しかし、その分適用条件は細かく、特に「同居の実態」や「家なき子」の判定には専門的な知識が必要です。
「うちは同居していたから大丈夫」と思っていても、二世帯住宅の構造や登記の仕方によっては対象外になることもあります。
ご自身がこの「8割引きのチケット」を使える権利があるかどうか。
そして、確実に特例を使って税金を0円にするために。
まずは相続に強い税理士に相談し、現地調査や要件チェックを行ってもらうことを強くおすすめします。
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