AMAGASAKI MUKO — 11 UNITS阪急の新駅の計画がある、
鉄筋コンクリート造の一棟マンション。
鉄筋コンクリート造4階建、住居10戸（50〜56㎡台）＋1階倉庫1区画の全11区画です。阪急神戸線の武庫之荘駅〜西宮北口駅間に、武庫川の橋梁上に新駅を設ける計画があり、2031年度末が開業目標です。住居9戸のうち4戸は、2005年以前から入居が続いています。
物件外観／鉄筋コンクリート造4階建・1988年11月築
数字で見る
満室想定の利回りと、いまの入居状況での利回りを並べて出します。
収入の内訳（年額）
- 住居10戸賃料＋共益費／満室想定
- 8,244,000円
- 1階倉庫1区画
- 660,000円
- 満室想定の収入計
- 8,904,000円
- 303号室（空室）の募集条件 年額
- −984,000円
- 現況の収入計
- 7,920,000円
賃料・共益費は2026年9月14日時点のレントロール（各住戸の賃料と契約内容の一覧）によります。固定資産税・管理費・清掃費などの運営費は、上の数字に含まれていません。運営費の明細は、お問い合わせいただいた方に資料でお示しします。
稼働状況（2026年10月8日現在）
2024年6月に全面改装し、賃料79,000円＋共益費3,000円で募集中です。この1戸が埋まると、年間収入は7,920,000円から8,904,000円になります。
写真で見る
外観・共用部と、2024年に全面改装した303号室の17枚です。カテゴリで絞り込めます。クリックで拡大します。
外観01
エントランス02
外観と前面道路03
前面道路（東側・公道）04
集合ポスト05
駐輪場06
共用廊下07
住戸の玄関と共用廊下08
周辺の道路09
303号室 玄関・廊下10
303号室 居室とキッチン11
303号室 洋室12
303号室 洋室（別の部屋）13
303号室 洗面所と浴室14
303号室 浴室15
303号室 洗面台・洗濯機置場16
303号室 キッチン17室内の写真は、空室の303号室（2024年6月に全面改装）のものです。ほかの住戸は入居中のため掲載していません。住戸によって内装・設備は異なります。
物件概要
- 物件名
- パル21武庫川
- 物件種目
- 一棟売マンション（オーナーチェンジ）
- 所在地
- 兵庫県尼崎市武庫町3丁目25-18地番：357番
- 交通
- 阪神バス「西武庫公園」停 徒歩5分
阪神バス「武庫町2丁目」停 徒歩6分
阪急神戸線「武庫之荘」駅 徒歩24分 - 価格
- 1億2,700万円（税込）
- 年間収入
- 8,904,000円満室想定。現況は7,920,000円（303号室が空室）
- 表面利回り
- 7.01％満室想定／現況6.23％
- 区画数
- 全11区画住居10戸（50.04〜56.40㎡）＋1階倉庫1区画
- 建物延面積
- 623.42㎡（188.58坪）1階155.16㎡／2階158.22㎡／3階158.22㎡／4階151.82㎡
- 土地面積
- 公簿 282.78㎡（85.54坪）
- 構造
- 鉄筋コンクリート造陸屋根4階建
- 築年月
- 1988年（昭和63年）11月
- 地目
- 宅地
- 土地権利
- 所有権
- 私道負担
- なし
- 接道
- 東側 公道 幅員約5.0ｍに約8.9ｍ接道
- 都市計画
- 市街化区域
- 用途地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 建ぺい率／容積率
- 60％ ／ 200％
- その他の制限
- 準防火地域、第二種高度地区、尼崎市屋外広告物条例、景観法、河川法、航空法、都市再生特別措置法
- 設備
- 公営水道（受水槽）・都市ガス・公共下水（ポンプアップ）
- 現況
- 賃貸中（10区画稼働・303号室のみ空室・募集中）
- 敷金等預り金
- 1,000,000円持ち回りです。入居者から預かっている敷金等を、売主から買主へ現金で引き渡さず、退去時の返還義務を買主が引き継ぎます。売買代金との清算はありません。
- ハザード
- 尼崎市洪水ハザードマップ（武庫川）で、浸水深3.0〜5.0ｍ未満の区域に当たります
- 引渡し
- 相談
- 取引態様
- 売主当社から直接お買い求めいただく場合、仲介手数料はかかりません
- 広告主
- きくまる不動産株式会社（売主）〒662-0918 兵庫県西宮市六湛寺町9番10号 エヌエム・ヴァン・シス101号／兵庫県知事免許(2)第204323号／一般社団法人兵庫県宅地建物取引業協会 会員・(公社)全国宅地建物取引業保証協会 会員
- 情報更新日
- 2026年10月8日次回更新予定日：2026年10月15日
立地・阪急新駅
いまの最寄りはバス停です。そのうえで、阪急神戸線の武庫川橋梁上に新駅の計画があります（2031年度末開業目標）。
（仮称）武庫川周辺阪急新駅 2031年度末 開業目標
阪急神戸線の武庫之荘駅〜西宮北口駅間（約3.3km）の武庫川橋梁上に新駅を設ける計画です。西宮市・尼崎市・阪急電鉄が2025年4月4日に基本協定を結び、2031年度末を開業目標として事業に着手したと、3者が2025年4月10日に公表しています（施行者：阪急電鉄）。開業時期は変わることがあります。
阪神バス「西武庫公園」停 徒歩5分
「武庫町2丁目」停も徒歩6分です。阪急「武庫之荘」駅へは徒歩24分です。
住戸は50〜56㎡台の広さ
住居10戸はすべて50.04〜56.40㎡です。単身向けの狭い部屋ではなく、二人暮らしや家族で住める広さの住戸で構成しています。
長く続く入居
住居9戸のうち4戸は、2005年以前から入居が続いています（最も長い方は1992年から。ほかに2001年・2004年・2005年から）。
この物件の強みと留意点
気になる点も先に書いておきます。
強み
- 阪急の新駅の計画（2031年度末開業目標）武庫之荘駅〜西宮北口駅間の武庫川橋梁上に、（仮称）武庫川周辺阪急新駅の計画があります（施行者：阪急電鉄）。
- 鉄筋コンクリート造構造は鉄筋コンクリート造陸屋根4階建です。
- 50〜56㎡台の住戸が10戸単身向けの1Kではなく、広めの住戸で構成しています。
- 長く続く入居住居9戸のうち4戸は、2005年以前から入居が続いています（最も長い方は1992年から）。
- 設備を順次更新2024年に303号室の全面改装（330万円）と、ポンプアップ用の水中ポンプの交換。2025年に共用部の照明のLED化、2026年に302号室の換気扇、203号室のキッチン、303号室の玄関クロスを交換しました。
- 売主直売で仲介手数料が不要当社所有の物件のため、当社から直接お買い求めいただく場合、仲介で買う場合の仲介手数料（上限：税抜価格の3％＋6万円に消費税）がかかりません。
留意点
- 303号室が空室です賃料79,000円＋共益費3,000円で募集中です。満室想定の表面利回り7.01％は、この1戸が埋まった場合の数値です。現況は6.23％です。
- 最寄りはバス停ですいまの最寄り駅の阪急「武庫之荘」駅へは徒歩24分です。新駅は計画中で、開業時期は変わることがあります。
- 洪水の浸水想定区域です尼崎市洪水ハザードマップ（武庫川）で、浸水深3.0〜5.0ｍ未満の区域に当たります。
- 1988年11月築です金融機関によって、融資期間が短くなる、または自己資金を多く求められる場合があります。融資のご相談も承ります。
- 運営費は利回りに含めていません表面利回りは、固定資産税・管理費・清掃費などを差し引く前の数値です。運営費の明細は、資料でお示しします。
- 下水はポンプアップです公共下水へポンプで汲み上げて流す方式のため、ポンプの点検・交換の費用がかかります（2024年に交換済み）。
- 敷金等は持ち回りです預り金1,000,000円は現金で引き渡されず、退去時の返還義務を買主が引き継ぎます。
売主直売という選択
本物件は、きくまる不動産株式会社が所有している物件です。取引態様は「売主」のため、当社から直接お買い求めいただく場合、仲介手数料はかかりません。仲介で買う場合は、税抜価格の3％＋6万円に消費税を加えた額を上限とする仲介手数料が、価格とは別にかかります。
売主が直接お話しするので、レントロールの中身、これまでの修繕、入居者の状況などを、その場でお答えできます。
売主：きくまる不動産株式会社 代表取締役 中村昭之
不動産業に従事して30年、ご成約いただいたお客様は1,000組超。住友不動産販売株式会社（芦屋営業センターに9年）を経て独立開業。宅地建物取引士。良いところも気になるところも、直接お答えします。
仲介手数料（上限）税抜価格×3％
＋6万円＋消費税
仲介手数料0円
この物件についてのお問い合わせ
レントロール（各住戸の賃料と契約内容の一覧）などの詳細資料は、CA（秘密保持契約書＝資料を他へ出さないというお約束の書面）を締結いただいたお客様にお渡ししています。「まず概要だけ聞きたい」「融資の相談から」でも構いません。
秘密厳守／取引態様：売主
表示に関する注意
- 掲載内容は2026年10月8日現在のものです。ご成約済みの場合はご容赦ください。
- 年間収入・表面利回りの満室想定は、空室の303号室が賃料79,000円＋共益費3,000円で埋まった場合の数値です。現況の年間収入は7,920,000円、表面利回りは6.23％です。
- 利回りは、1年間の予定賃料収入（満室想定または現況）の価格に対する割合です。予定賃料収入が確実に得られることを保証するものではありません。公租公課その他、物件の維持に必要な費用を差し引く前の数値です。
- （仮称）武庫川周辺阪急新駅は計画中の駅です。名称は仮称、2031年度末は開業目標で、変わることがあります（2025年4月10日 西宮市・尼崎市・阪急電鉄の公表による）。
- 面積は公簿によるもので、実測と異なる場合があります。図面・掲載内容と現況が異なる場合は、現況を優先します。
- 取引態様：売主（きくまる不動産株式会社）。当社と直接お取引いただく場合、仲介手数料はかかりません。
- 情報更新日：2026年10月8日／次回更新予定日：2026年10月15日
