「契約不適合責任」と「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」
——どちらも同じ売主の責任を指すように見えますが、2020年4月の民法改正で名前が変わり、内容も大きく変わりました。中古住宅を売る側にとっては、引渡し後に責任を追及されるリスクが広がった面もあります。本記事では契約不適合責任の意味、内容、売主のリスク、免責特約までを整理します。
旧瑕疵担保責任との違い — 2020年民法改正で変わった枠組み
かつての民法では「瑕疵担保責任」と呼ばれていました。これは「隠れた瑕疵（欠陥）」が物件にあった場合に、買主が売主に責任を問える制度でした。
2020年4月の民法改正で「契約不適合責任」に名称・内容が変わりました。改正のポイントは次のとおりです。
- 「隠れた瑕疵」に限定されず、契約内容と異なれば責任を問えるようになった
- 買主は損害賠償・契約解除に加え、「修補請求」「代金減額請求」も認められた
- 請求できる期間が、不適合を知ってから1年以内の通知に変更
つまり 売主にとっては責任が広がる方向 の改正となりました。「気付かなかった」という言い訳は通用しにくくなり、契約書の段階で物件状態を正確に伝えることが重要になっています。
契約不適合責任の内容 — 何があったら責任を負うのか
契約不適合責任は、引渡された物件が 「契約の内容に適合していない」 ときに発生します。具体的には次のようなケースです。
- 雨漏り、シロアリ被害、配管の腐食など、契約時に伝えられなかった欠陥がある
- 登記簿の面積より実際の面積が大きく異なる
- 境界が確定していると説明していたのに、実際は未確定だった
- 付帯設備（給湯器・エアコンなど）が動作しない
買主は不適合の事実を知ってから1年以内に売主へ通知する必要があり、通知すれば次の権利を行使できます。
- 追完請求（修補・代替物の引渡し）
- 代金減額請求（追完が困難な場合）
- 損害賠償請求
- 契約解除（重大な不適合の場合）
売主が負うリスクと買主の請求権
中古住宅は新築と違い、目に見えない不具合が後から見つかることが少なくありません。築年数の古い建物では、引渡し後に「雨漏り」「シロアリ」「給排水管の不具合」などが発覚するケースが多くあります。
これらが 契約書に記載されていなかった 場合、買主から修繕費の負担や代金減額を求められることがあります。「知らなかった」という売主の言い訳は通用しません。
とくに 相続した実家を売却する場合、売主自身が物件の状態を完全には把握していないケースが多く、引渡し後のトラブルが起きやすくなります。事前のインスペクション（建物状況調査）や、状態を物件状況確認書に正確に記載しておくのが安全策です。
免責特約と現状有姿売買
契約不適合責任は 当事者間の合意で免責にできる 制度です。これを「免責特約」と呼びます。中古住宅の売買では、次のような形で免責が設定されるケースが多くなっています。
- 契約不適合責任を すべて免責（築古物件の売買、買取など）
- 免責期間を 引渡しから3ヶ月 など短期に設定
- 対象を 建物の主要構造部に限定
「現状有姿売買」とは、物件の現状のまま引渡し、不具合があっても売主は責任を負わない 旨を取り決めた売買形式です。築古物件、空き家、ノークリーニング状態の物件、業者間取引などで多く採用されます。
ただし、売主が不具合を知っていながら告げなかった場合 は、免責特約があっても責任を免れません（民法572条）。「故意・重過失で隠した」と判断されると損害賠償の対象になります。
売主・買主の備えと買取相談
売主としての備えは次のとおりです。
- 物件の不具合を 正直に告知する（後のリスクを大幅に減らせる）
- インスペクション（建物状況調査）を活用する
- 築古物件は 免責特約 や 現状有姿売買 を契約に明記する
- 状況が分からない場合は 買取専門業者 への売却を検討する
とくに買取の場合は、業者がプロとして物件の状態を理解した上で買い取る ため、契約不適合責任を免責にする取り決めが標準的です。「引渡し後に責任を問われたくない」という売主には、買取が向いています。
きくまる不動産は、空き家・空き地などの買取を専門 としています。築古物件で契約不適合責任が心配な売主の方には、現況をご一緒に確認したうえで、免責条件を含めた買取をご提案できる場合があります。買取の可否は現地と条件を確認したうえでお答えいたしますので、まずはお気軽にご相談ください。査定は無料、しつこい営業も一切いたしません。
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