不動産を含む遺産を分けるには、大きく分けて「代償分割」と「換価分割」という2つの方法があります。
どちらも結果として相続人が現金を手にする形になりますが、「不動産を残したい」「現金で公平に分けたい」と目的が違うときに選ぶ方法は変わります。本記事では2つの違い、メリット・デメリット、選び方の目安、注意点までを整理します。
代償分割とは — 1人が不動産を取得し、他の相続人に代償金を支払う
代償分割とは、遺産のうち不動産などの「分けにくい財産」を特定の1人が取得する代わりに、他の相続人に対して現金（代償金）を支払う方法です。
たとえば実家の不動産が3,000万円相当、相続人が長男・次男の2人なら、長男が実家を相続し、次男に1,500万円の代償金を支払う、という形です。
こういうケースで選ばれやすい方法です。
- 実家を残したい、住み続けたい相続人がいる
- 家業の店舗・事業用不動産を1人に集中させたい
- 不動産を売却せずに、相続人の間で公平に分けたい
換価分割とは — 不動産を売却し、代金を相続人で分ける
換価分割とは、遺産の不動産を売却して現金化し、その代金を相続人で分ける方法です。「価値を換える＝換価」という意味の通り、まず不動産を現金に換えてから分配します。
たとえば実家が3,000万円で売れたら、相続人2人で1,500万円ずつ受け取る、というイメージです。
こういうケースで選ばれやすい方法です。
- 相続人の誰も実家に住む予定がない
- 代償金を払える相続人がいない
- 現金で公平に分けたい
- 遠方の不動産で管理が難しい
メリットとデメリットの比較
それぞれの特徴を比べると、選びどころが見えてきます。
代償分割
- 不動産を売らずに残せる
- 家業や住み続けたい家を維持できる
- 取得する人にまとまった代償金の調達が必要
- 不動産評価額をめぐる意見対立が起きやすい
換価分割
- 現金で公平に分けやすい
- 不動産の管理から解放される
- 売却までの時間と手数料・諸費用がかかる
- 不動産そのものは手元に残らない
代償分割の注意点 — 代償金の調達と評価額
代償分割で押さえておきたいのは、次の2点です。
1. 代償金の調達手段を確保する
代償金は不動産を取得する相続人が自己資金または借入で用意します。金融機関の「相続関連融資」を利用する例も多く、不動産を担保にして借りるケースもあります。代償金の支払いができないと協議そのものが成立しません。
2. 不動産の評価額をどう決めるか
代償金の額は不動産の評価額をベースに決めますが、評価方法には「固定資産税評価額」「路線価」「実勢価格」など複数あります。どの基準を使うかで金額が大きく変わるため、相続人全員が納得できる根拠を持つことが重要です。不動産会社の査定を取って参考にするのが一般的です。
換価分割の流れと買取相談
換価分割の一般的な流れは次のとおりです。
- 相続人全員で換価分割を選ぶことに合意する
- 遺産分割協議書に「換価分割であること」と分配比率を明記する
- 代表相続人を決めて相続登記を行う（売却の名義人として）
- 不動産会社に売却を依頼（仲介か買取を選ぶ）
- 売却代金から諸費用を差し引き、残額を相続人で分配
「仲介」だと買い手が決まるまで半年〜1年かかることもあり、その間の固定資産税や管理コストがかかります。早く現金化したい場合は「買取」を選ぶ相続人も多くなっています。
きくまる不動産は、空き家・空き地などの買取を専門 としています。換価分割を検討中の不動産については、相場感の把握や、売却見通しの説明、必要書類の整理など、売却に向けたお手伝いから承ります。買取の可否は現地と条件を確認したうえでお答えいたしますので、まずはお気軽にご相談ください。査定は無料、しつこい営業も一切いたしません。
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