不動産の査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。短時間でおおよその金額を知りたい場合は机上、現地の細かい条件を反映した精度の高い金額を知りたい場合は訪問——目的に応じて使い分けるのが基本です。本記事ではそれぞれの特徴、費用、所要時間、メリット・デメリット、複数業者への依頼の進め方までを整理します。
不動産査定とは — 売却前に「目安」を知る2つの方法
不動産査定とは、その物件を売却した場合に、どれくらいの価格で取引が成立しそうかを不動産会社が見積もることです。実勢価格に近い金額を知るための入口で、売却を検討するなら必ず通る最初のステップです。
査定の方法には大きく2種類があります。
- 机上査定（簡易査定） — 物件情報と取引データから算出する、現地調査なしの査定
- 訪問査定（詳細査定） — 実際に現地を見て、物件の状態を反映させる査定
どちらも一般的に無料で依頼できます。精度・所要時間・準備の手間が違うため、売却のステージに合わせて使い分けます。
机上査定とは — 数日で概算が分かる簡易査定
机上査定とは、物件の住所・面積・築年数・間取りなどの情報と、近隣の取引データから、おおよその査定額を算出する方法です。現地を見ずに行うため「簡易査定」とも呼ばれます。
- 所要時間が短い（数時間〜数日で結果が出る）
- 業者の訪問を受ける必要がなく、気軽に依頼できる
- 遠方の物件でも依頼可能
- 複数社への一括査定がしやすい
- 建物の劣化・室内の状態が反映されない
- 境界・接道・越境などの個別事情を考慮できない
- 金額は「目安」であり、実際の売出し価格とズレが出ることもある
「相続したけれど大体いくらになるのか知りたい」「売るかどうかまだ決めていない」という段階では、まず机上査定で相場感を掴むのが現実的です。
訪問査定とは — 現地確認で精度を高める詳細査定
訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に現地を訪れ、建物・敷地・周辺環境を確認したうえで査定額を算出する方法です。「詳細査定」とも呼ばれます。
- 建物の劣化・室内状態・日当たり・眺望などを反映できる
- 境界・接道・越境物などの個別事情も加味される
- 実際の売出し価格に近い、精度の高い金額が出る
- その場で担当者と直接相談できる
- 立ち会いに半日〜1日かかる
- 遠方の物件は日程調整が難しい
- 査定書の作成まで1〜2週間ほど必要
査定当日は、登記簿・公図・購入時の重要事項説明書、確定測量図、間取り図など、手元にある資料を揃えておくとスムーズです。
2つの査定の使い分け方
2つの査定は、売却検討のステージで使い分けるのが基本です。
- 初期検討（相場を知りたい） → 机上査定で複数社の概算を比較
- 売却を決めて業者選び → 訪問査定で2〜3社から精度の高い見積もりを取る
- 遠方・体力的に立ち会いが難しい場合 → 机上査定中心、必要時のみ訪問査定
- 築年数が古い／個別事情が多い物件 → 訪問査定で実態を反映させる
机上査定の段階で大きな差が出た場合は、訪問査定で実態を見てもらわないと判断が難しくなります。逆に、机上査定の金額が業者間で揃っているなら、訪問査定でも大きくはぶれない傾向があります。
複数業者への査定依頼と判断のポイント
査定は 1社のみでなく、必ず2〜3社以上に依頼する のが鉄則です。1社の査定額だけでは、それが妥当な水準かを判断する基準を持てないためです。
比較する際のポイントは次のとおりです。
- 査定額の根拠が明確に示されているか（成約事例・路線価・公示地価など）
- 過去の取引実績や地域との関わりがあるか
- 売却までの想定期間が現実的か
- 仲介と買取のどちらに強い業者か（買取の場合はスピードと現状渡しが利点）
極端に高い査定額は、媒介契約を取るための「釣り価格」のこともあります。金額の大小だけでなく、根拠と業者の信頼性を含めて判断する のが安全です。
きくまる不動産は、空き家・空き地などの買取を専門 としています。机上査定・訪問査定のどちらでも対応可能で、買取の場合は仲介と異なり、現状のまま・最短2週間での現金化が可能です。査定額の根拠もご説明いたしますので、まずはお気軽にご相談ください。査定は無料、しつこい営業も一切いたしません。
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