同じ1つの土地でも、税金の計算で使う価格、行政が公表する地価、不動産屋が査定する金額
——目的によって違う「価格」が存在します。これを 一物五価 と呼びます。本記事では路線価・公示地価・基準地価・固定資産税評価額・実勢価格、5つの価格の違いと、売却の場面でどれを基準にすればよいのかを整理します。
一物五価とは — 同じ土地に5つの価格がある理由
一物五価とは、1つの土地に対して、目的の異なる5種類の評価額が存在することを指します。なぜ5つも必要かというと、それぞれの価格が異なる行政・税制・取引の場面で使われているからです。
- 公示地価 — 国土交通省が毎年公表する標準的な地価
- 基準地価 — 都道府県が毎年公表する地価
- 路線価 — 国税庁が定める相続税・贈与税の計算用
- 固定資産税評価額 — 市区町村が固定資産税のために定める価格
- 実勢価格 — 実際の市場で売買が成立する価格
5つの価格はいずれも同じ土地に対して算定されていますが、目的・算定主体・算定時点・公表時期がそれぞれ異なるため、金額にズレが生まれます。
公示地価と基準地価 — 行政が公表する標準的な地価
公示地価 は、地価公示法に基づき、国土交通省が毎年 1月1日時点 の標準地の地価を3月に公表するものです。全国に約2万6千地点があり、不動産鑑定士による評価をもとに算定されます。土地取引の指標、公共事業の用地買収などに使われます。
基準地価 は、国土利用計画法に基づき、都道府県が 7月1日時点 の地価を9月に公表します。公示地価を補完する役割で、ほぼ同じ評価手法が使われます。
どちらも国土交通省の「標準地・基準地検索システム」で誰でも無料で確認できます。半年ずらした時点の評価が見られるため、年内の地価動向を追う指標として有効です。
路線価 — 相続税・贈与税の計算用
路線価とは、国税庁が定める、道路に面する標準的な土地の1㎡あたりの評価額のことです。市街地の道路（路線）ごとに価格が設定されており、その道路に接する土地の評価に使われます。
主な用途は相続税・贈与税の計算です。毎年 1月1日時点 の評価で、7月初旬に国税庁ホームページで公表されます。公示地価の 約80% の水準に設定される傾向があります。
「路線価×土地面積×補正率」で評価額を求めます。間口・奥行き・形状などの補正が入るため、実際の計算はやや複雑です。市街化調整区域や農村部など、路線価が設定されていない地域は「倍率方式」で評価されます。
固定資産税評価額 — 市区町村の課税基準
固定資産税評価額とは、市区町村が固定資産税・都市計画税の算定基準として定める評価額のことです。3年に1度の評価替えが行われ、土地・家屋・償却資産ごとに算定されます。
公示地価の 約70% の水準が目安です。毎年送られてくる納税通知書や、市区町村役場で取得できる「固定資産評価証明書」で確認できます。
固定資産税のほか、不動産取得税・登録免許税の計算にも使われます。売買の場面で売り手・買い手の双方が参考にする数値ですが、市場価格そのものではないことに注意が必要です。
実勢価格 — 実際に売買される市場価格
実勢価格とは、実際の市場で売買が成立した、または成立すると見込まれる価格のことです。買い手と売り手の合意で決まる、最も「現実に近い」金額です。
実勢価格は、立地・形状・接道条件・建物の有無・市場の需給バランスによって日々変動します。同じエリアでも、駅徒歩何分か、角地か、整形地かで大きく差が出ます。参考になるのは次のデータです。
- 国土交通省「不動産情報ライブラリ」（旧・不動産取引価格情報）
- レインズ（不動産業者が利用する成約事例データベース）
- 不動産ポータルサイトの売出し価格（成約価格ではない点に注意）
- 不動産会社による査定（机上査定・訪問査定）
売却を考える場合は、公的な4種類の価格を参考にしつつ、実勢価格に近い査定金額 を不動産業者から提示してもらうのが現実的です。机上査定なら数日、訪問査定なら1〜2週間で結果が分かります。
きくまる不動産は、空き家・空き地などの買取を専門 としています。価格の目安が分からない、複数の業者で査定額に差が出て困っているといった場合も、公示地価・路線価・固定資産税評価額からの逆算など、判断材料の整理からお手伝いいたします。査定は無料、しつこい営業も一切いたしません。
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