「相続した実家の境界がはっきりしない」
「隣家の植木が敷地に越境している」
——境界と越境は、売却の直前で問題化しやすいテーマです。本記事では筆界と所有権界の違い、境界が未確定の状態、越境物のトラブル、確定測量の流れ、売却前に整えておきたい書類までを整理します。
筆界と所有権界 — 似て非なる2つの「境界」
不動産の「境界」には、よく似ているけれど別物の2つの概念があります。
- 筆界（ひっかい） — 法務局の登記上、それぞれの土地（筆）が公的に分けられている線
- 所有権界 — 実際にAさんとBさんが所有していると主張している線
多くの土地では両者は一致していますが、長年の塀の積み替えや増築、相続を繰り返すうちに、筆界と所有権界がズレてしまっているケースがあります。たとえば塀が筆界より50cm内側にあると、見た目より広い土地を所有していることになります。
売却の際に問題になるのは、ほとんどがこの「ズレ」です。
境界が「未確定」の状態とは
境界が「未確定」とは、隣地との境界線が、双方の合意のもとで正式に決まっていない状態のことです。具体的には次のようなケースが当てはまります。
- 境界鋲やプレートが現地に設置されていない
- 地積測量図が古く、現況と一致しない
- 隣地所有者と境界について書面の合意がない
未確定の土地を売却しようとすると、買い手は「将来揉めるのでは」と不安に感じます。住宅ローンの審査でも、境界未確定が原因で評価が下がることがあります。
越境物のトラブル — 樹木の枝・塀・配管
越境とは、建物・塀・植木・配管などが境界線を越えて隣地にはみ出していることです。古い住宅地ではよくある話で、代表的な越境物は次のとおりです。
- 樹木の枝や根（民法233条で対応の根拠あり）
- 古いブロック塀やフェンス
- 軒や雨樋などの建物の一部
- 地中の水道・排水管
越境があると、買い手は「将来撤去を求められるのでは」「修繕の費用負担はどうなる」と気にします。売却前に、越境の事実を書面で互いに認め合う「越境物の覚書（将来撤去の覚書）」を交わしておくと、買い手の安心材料になります。
境界確定測量の流れと費用感
境界を正式に確定させる方法が「確定測量」です。土地家屋調査士が中心となり、隣地所有者・道路管理者（市町村など）の立会いのうえで境界を決定し、図面と書面に残します。
確定測量のおおまかな流れは次のとおりです。
費用は土地の規模や隣地の数によって変わりますが、戸建てクラスで 30万〜80万円程度 が目安です。期間は2〜3ヶ月、隣地交渉が難航するとさらに長引くことがあります。
売却前に整えておきたいこと・買取相談
境界が絡む土地を売却する場合、整えておきたいのは次の3点です。
- 確定測量図（隣地・道路の立会い済み）
- 境界確認書（隣地所有者の署名・押印あり）
- 越境物の覚書（越境がある場合、相互に承認）
これらが揃っていると、買い手の住宅ローン審査も通りやすく、売却価格にもプラスに働きます。逆に未整備のまま仲介に出すと、価格交渉で値下げを迫られたり、契約直前で破談になるケースもあります。
きくまる不動産は、空き家・空き地などの買取を専門 としています。境界が未確定だったり越境物がある土地については、必要な書類の整理や、土地家屋調査士など専門家のご紹介など、売却に向けたお手伝いから承ります。買取の可否は現地と条件を確認したうえでお答えいたしますので、まずはお気軽にご相談ください。査定は無料、しつこい営業も一切いたしません。
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