「相続した実家の前の道が、実は私道だった」
「私道だと建て替えや売却が難しいと聞いて不安」
——私道が絡む土地は、所有関係や通行権の整理が必要で、売却時にトラブルになりやすいテーマです。本記事では私道と私道負担の意味、位置指定道路の制度、通行・掘削同意のポイント、売却時の注意点までを整理します。
私道とは・私道負担とは — 個人が所有する道路
私道とは、国や自治体ではなく、個人や法人が所有している道路のことです。見た目は普通の生活道路と変わりませんが、登記上は誰かの所有地として扱われます。
「私道負担」とは、売買対象の土地の中に、私道として使われている部分が含まれていることを指します。
たとえば登記上の土地が100㎡でも、そのうち20㎡が私道部分であれば、有効に使える宅地部分は80㎡しかありません。重要事項説明書や不動産広告にも「私道負担あり 20㎡」と記載されます。
私道部分は建物を建てたり塀を立てたりできないため、宅地としての価値は実質的に下がります。固定資産税は条件を満たせば非課税となるケースもありますが、扱いは自治体ごとに異なります。
位置指定道路とは — 建築基準法上の道路として認められた私道
位置指定道路とは、建築基準法42条1項5号に基づき、特定行政庁が「道路」として位置を指定した私道のことです。法律上の道路として認められているため、その私道に接する敷地は接道義務を満たし、建築や建て替えが可能になります。
位置指定を受けるには、原則として次のような条件があります。
- 幅員4m以上（自治体により基準が異なる場合あり）
- 道路の形状・舗装・側溝などが行政の基準を満たす
- 関係する土地所有者全員の同意が得られる
古い住宅地では、位置指定を受けないまま私道として使われている道もあり、その場合は接道義務を満たさず再建築不可になることがあります。事前に自治体で確認しておくことが重要です。
私道のトラブル — 通行同意・掘削同意・補修費の3つ
私道が絡む土地で起きやすいトラブルは、大きく分けて3つあります。
1. 通行同意
私道の所有者が他人の場合、自由に通行できる権利が法律上自動的にあるわけではありません。長年の慣行で通れていても、所有者が変わるとトラブルになるケースがあります。
2. 掘削同意
水道・ガス・下水の引き込みや修繕で私道を掘り返す場合、私道所有者の同意が必要です。同意が得られないと工事ができず、建て替えや給排水管の更新が止まる原因になります。
3. 補修費・除雪費の負担
私道の舗装補修や除雪は、原則として所有者の負担になります。複数人で共有している場合は、費用分担をめぐる話し合いが必要です。
売却時に整えておきたい「通行掘削承諾書」
私道が絡む土地を売却する場合、買い手は通行と掘削が問題なく行えるかを必ず確認します。次の書類が整っていると、売却がスムーズに進みやすくなります。
- 通行掘削承諾書 — 私道所有者から、買い手も含めて通行・掘削を承諾するもの
- 位置指定道路の図面 — 自治体で取得できる、道路の幅・延長・形状を示す書類
- 私道の登記事項証明書 — 所有者・持分・共有関係を示す書類
承諾書が取れていれば、買い手の住宅ローン審査も通りやすく、安心して購入の判断ができます。逆に未整備のままだと、価格を下げても買い手が現れにくくなります。
私道絡みの土地の買取相談
私道が絡む土地は、所有者や同意関係の整理に時間がかかるため、仲介での売却が長期化しやすい傾向があります。「私道所有者と疎遠で承諾が取れない」「位置指定道路かどうか分からない」というご相談も少なくありません。
きくまる不動産は、空き家・空き地などの買取を専門 としています。私道が絡む土地は条件により対応が異なりますので、登記や図面、隣地との関係を確認したうえで対応の可否をお答えいたします。査定は無料、しつこい営業も一切いたしません。
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