「土地を相続したけれど、用途地域が住居系か工業系かで売り方が違うと言われた」
「同じ広さでも用途地域によって価格が大きく変わるのはなぜ？」
——用途地域は街づくりのルールを定めたもので、土地の使い道や価値を大きく左右します。本記事では用途地域13種類の全体像と、住居系・商業系・工業系の違い、売却時のチェックポイントまでを整理します。
用途地域とは — 街づくりのルールを定めた13種類のゾーニング
用途地域とは、都市計画法で定められた「その土地でどんな建物を建てていいか」というルールのことです。市街化区域内の土地は、原則としていずれかの用途地域に指定されています。
役割は大きく3つあります。
- 住宅地・商業地・工業地を分けて、混在によるトラブルを防ぐ
- 建物の用途、高さ、容積率、建ぺい率に上限を設ける
- 街並みや日当たり、生活環境を一定水準で保つ
用途地域は全部で 13種類 あり、大きく 住居系（8種）／商業系（2種）／工業系（3種） に分けられます。自分の土地がどの地域に指定されているかは、自治体の都市計画図や窓口、ホームページで確認できます。
住居系の用途地域（8種） — 静かな住宅地から賑わいのある住宅地まで
住居系の用途地域は、住宅を中心とした街づくりを目的としたエリアです。同じ住居系でも、建てられる建物の規模や用途は地域によって大きく異なります。
- 第一種低層住居専用地域 — 2階建てまでの戸建てが中心、最も閑静
- 第二種低層住居専用地域 — 小規模店舗が一部認められる
- 第一種中高層住居専用地域 — マンションが建てられる
- 第二種中高層住居専用地域 — 中規模の店舗・事務所もOK
- 第一種住居地域 — 大型店舗を除く住宅・店舗が建てられる
- 第二種住居地域 — カラオケ店なども一部可
- 準住居地域 — 幹線道路沿い、自動車関連施設も可
- 田園住居地域 — 農地と調和した低層住宅地
戸建ての売却・買取で扱われる土地の多くは、この住居系のいずれかに含まれます。
商業系の用途地域（2種） — 駅前・繁華街・幹線道路沿い
商業系は、店舗・オフィスを中心にした街づくりを目的としたエリアです。住宅も建てられますが、商業施設の利便性が優先されます。
- 近隣商業地域 — 日常の買い物を支える中小規模の商店街エリア
- 商業地域 — 駅前・繁華街などの中心商業地。建ぺい率・容積率ともに最も緩い
商業系の土地は容積率が大きく、店舗・テナント需要があるため、坪単価が高くつく一方、住宅としての落ち着きは住居系より劣ります。
工業系の用途地域（3種） — 工場・倉庫が中心のエリア
工業系は、工場や倉庫などの操業を想定したエリアです。住居系・商業系より制限の方向が逆になり、住宅が建てられない用途地域 もあるため売却時の注意点が多くなります。
- 準工業地域 — 軽工業中心、住宅・店舗も建てられる
- 工業地域 — 大規模工場OK、住宅も建てられるが学校・病院は不可
- 工業専用地域 — 住宅・学校・病院などは一切建てられない
とくに工業専用地域の土地は住宅用地としての需要がなく、買い手は事業者に限定されます。実家を相続したものの活用に困る、というケースもこの地域で多く見られます。
売却時のチェックポイントと買取相談
土地・建物を売却する前に、必ず確認しておきたいのは次の3点です。
- 用途地域 — 住居系・商業系・工業系のどれか
- 建ぺい率・容積率 — 用途地域ごとに上限が決まっている
- 高さ制限・斜線制限 — 北側住宅の日照確保など
これらは買い手の住宅ローン審査や建て替え計画に直結するため、売却価格にも影響します。自治体の都市計画図やマップで事前にチェックしておくと、査定や交渉がスムーズになります。
きくまる不動産は、空き家・空き地などの買取を専門 としています。用途地域や建築規制が分かりにくい土地でも、役所への確認からお手伝いしますので、まずはお気軽にご相談ください。査定は無料、しつこい営業も一切いたしません。
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