「土地を売るには公図と測量図が必要だと言われたけれど、何が違うのか分からない」
「相続した実家の地積測量図が見つからない」
——土地の形・位置・面積を示す書類は複数あり、それぞれ役割が異なります。本記事では公図・地積測量図・確定測量図の違い、入手方法、売却前に揃えておきたい書類までを整理します。
公図とは — 土地の位置と形を示す法務局の図面
公図とは、法務局に備え付けられている、土地の位置と形を示す図面のことです。土地ごとに地番が振られ、隣り合う土地との位置関係が分かるようになっています。
公図は古くから引き継がれている資料で、明治時代の地租改正のころに作成された図面が原型になっているケースもあります。そのため、形や面積が現況と一致しないことが多い のが特徴です。
- 「14条地図」と呼ばれる精度の高いものと、「地図に準ずる図面」と呼ばれる精度の低いものがある
- 地図に準ずる図面は、土地の形や面積の参考程度として扱う
- 取得は法務局の窓口・郵送・オンライン（登記情報提供サービス）から可能
売却前の調査では、まず公図で土地の位置関係を把握するのが基本となります。
地積測量図とは — 土地の面積と境界点を示す詳細図面
地積測量図とは、土地の面積（地積）や境界点の位置、辺の長さなどを記載した詳細な図面のことです。土地分筆登記・地積更正登記の際に作成され、法務局に保管されます。
公図に比べて精度が高く、現況により近い情報が得られます。ただし作成された時期によって精度に差があり、古いものは現代の測量基準と一致しないこともあります。
- 分筆や地積更正があった土地にだけ存在し、すべての土地にあるわけではない
- 取得は法務局の窓口・郵送・オンラインから可能
- 古い地積測量図は、隣地との境界が現況と異なる場合があるため要注意
「実家の地積測量図が存在しない」というケースは多く、その場合は次に紹介する確定測量を行うことになります。
確定測量とは — 隣地と立ち会って境界を確定させる測量
確定測量とは、土地家屋調査士が中心となって、隣地所有者・道路管理者の立会いのもとで境界を確定させる測量のことです。結果として作成されるのが「確定測量図」と「境界確認書」です。
確定測量を行うと、次のようなメリットがあります。
- 境界を巡る将来のトラブルを防げる
- 買い手が住宅ローンを組みやすくなる
- 売却価格の交渉で値下げを迫られにくい
費用は土地の規模や隣地数によりますが、戸建てクラスで 30万〜80万円程度、期間は2〜3ヶ月が目安です。隣地交渉が長引くと半年以上かかるケースもあります。
3つの書類の使い分け
3つの書類は精度と用途が異なります。違いを整理すると次のとおりです。
- 公図 — 土地の位置と形の概略を把握する。最も入手しやすいが精度は低め
- 地積測量図 — 面積と辺長を確認する。一定の精度はあるが、作成時期によって信頼度が変わる
- 確定測量図 — 現代基準で境界を確定させた図面。売却・建て替えで最も信頼される
売却にあたっては、買い手や金融機関の要求水準に応じて、どこまで揃えるかを判断します。一般的な戸建ての売却では、確定測量図と境界確認書が揃っていると評価が高くなります。
売却前に揃えておきたい書類と買取相談
土地・建物の売却で買い手が確認するのは、主に次の書類です。
- 登記事項証明書（所有者・面積・地目などの登記情報）
- 公図（位置関係の確認）
- 地積測量図（存在する場合）
- 確定測量図・境界確認書（必要に応じて）
これらが揃っていない状態で仲介に出すと、買い手から「確定測量をしてから売り出してほしい」と求められ、売主側で30万〜80万円を負担することになるケースがあります。
きくまる不動産は、空き家・空き地などの買取を専門としています。公図しか手元にない、地積測量図が古い、といった場合は、書類の取り寄せや専門家のご紹介など、売却に向けた整理のお手伝いから承ります。買取の可否は現地と条件を確認したうえでお答えいたしますので、まずはお気軽にご相談ください。査定は無料、しつこい営業も一切いたしません。
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